Bygging mot nabogrense - Kort om privat- og offentligrettslige regler

Jeg vil i det følgende holde meg til aktuelle regler for bygging på boligeiendom.

De samme regler vil imidlertid i stor utstrekning komme til anvendelse også for annen eiendom. 

Det følger av plan- og bygningsloven (plbl) § 70 at plassering av bygning skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal også påse at veglovens regler om byggegrense og fri sikt blir ivaretatt.  Videre følger det av plbl § 70 nr. 2 at hvis annet ikke er bestemt i plan (kommuneplan eller reguleringsplan), skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Det er her verdt å merke seg at en reguleringsplan kan bestemme at bygninger skal ligge helt inntil hverandre i eiendomsgrensen. Det følger derimot av granneloven § 4 at dør, vindu eller annen gjennomsynlig åpning i vegg mot nabo ikke må være nærmere naboeiendommen en 1,25 meter. Videre vil granneloven § 2 ramme de forhold som ”urimelig eller uturvande” er til skade eller ulempe for naboeiendommen.

Domstolene har ved flere tilfeller nektet oppføring, gitt pålegg om riving eller pålagt byggherren erstatningsansvar på grunnlag av granneloven § 2. Hvorvidt en reguleringsplan også setter reglene i granneloven § 4 og § 2 til side må bero på en konkret avgjørelse. 

Hovedregelen er altså at det ikke kan bygges nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Plbl § 70 nr.2 har imidlertid åpnet for unntak fra 4- metersgrensen. 

For det første kan kommunen, etter plbl. § 70 nr. 2 bokst. a), godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter når eier (eller fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Kommunen kan i slike tilfeller også samtykke til plassering helt inntil nabogrensen. Det følger av dette at kommunen ikke er pliktig til å tillate oppføring nærmere enn 4 meter fra nabogrensen selv om naboen har gitt samtykke, jf. ordet ”kan” i lovteksten. Samtykket må være skriftlig, men det er ikke nødvendig at samtykket er tinglyst. Det kan av dette synes som om naboen har det siste ordet i forhold til om tillatelse skal gis. Det kan imidlertid ikke være tvilsomt at kommunen også uten samtykke fra nabo kan tillate oppføring av bygning nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Dette stiller dog krav til dispensasjon etter plbl. § 7. Dispensasjon etter plbl. § 7 krever særlige grunner. Selv om kommunen gir dispensasjon etter plbl. § 7, utelukker dette ikke vederlagskrav etter granneloven § 9 hvis oppføringen av bygget er i strid med granneloven § 2. 

For det andre kan kommunen, etter plbl. § 70 nr. 2 bokst.b), godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. Det er en forutsetning for at godkjenning kan gis, at bygningen(e) har en naturlig tilknytning til ”virksomheten” på eiendommen. ”Mindre bygning” er bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50m2. Det er viktig å merke seg at de tiltak som er omfattet av bokst. b) gjelder frittliggende bebyggelse. Hvis f.eks garasjen bebygges sammenhengende med boligen (tilbygg), gjelder de ovenfor nevnte regler om samtykke fra nabo, eventuelt tillatelse etter dispensasjon etter § 7. Rent faktisk kan det også oppstå problemer ved frittliggende bebyggelse hvis avstanden mellom f.eks boligen og garasjen blir så liten at vedlikehold ikke er mulig å utføre. 

Slike frittliggende garasjer, boder og lignende kan, på visse vilkår, oppføres etter plbl. § 86 a) som mindre byggearbeider. Dette medfører at man ikke krever full søknad som er vanlig etter plbl. § 93. 

Kommunens adgang etter plbl. § 70 nr. 2 eller etter dispensasjon etter § 7 medfører at kommunen kan gi tillatelse til oppføring av bygg helt inntil nabogrensen.

Advokat Geir Morten Løkken

Advokatfirmaet Krogstad ANS er ansvarlig for riktigheten av innholdet publiseringstidspunktet, men frasier seg tilsvarende ansvar senere da lov og rett er i stadig forandring.